Юрист по договору аренды

Заключение, исполнение и расторжение договоров аренды недвижимости не вызовет трудности у арендодателей и арендаторов, если эти процессы будет сопровождать грамотный юрист по договорам аренды.

Важные вопросы при заключении сделки

Как правило, собственники недвижимости имеют свой проект арендного договора, который направляется для подписания потенциальным арендаторам.

1. В нем должен быть очень четко поименован предмет аренды, точно обозначены передаваемые нежилые помещения. Для этого часто требуются соответствующие документы из Росреестра (кадастровый паспорт, план земельного участка) и/или БТИ (технический паспорт, поэтажный план и экспликация к нему).
2. Арендатору обязательно нужно проверить документы арендодателя, подтверждающие его право собственности или иные права на владение и распоряжение недвижимостью, отсутствие обременений (залог, арест и т.п.) и других правовых ограничений на отчуждение помещений (например, права третьих лиц или запрет на субаренду).
3. Не должны вызывать никаких разночтений условия договора о размере, сроках и порядке внесения арендной платы, а также о возможности и порядке изменения ее размера в дальнейшем.
4. Необходимо обратить внимание на предусмотренные договором штрафные санкции, применяемые в случае нарушения обязательств какой-либо из сторон.
5. Целесообразно согласовать порядок изменения и расторжения договора, приемлемый для обеих сторон. В статьях 619 и 620 Гражданского кодекса РФ закреплены случаи, в которых у арендодателя и арендатора возникает право требования досрочного прекращения отношений аренды.
6. Заключительной стадией заключения договора аренды является подписание акта приема-передачи. В акте необходимо отразить все имеющиеся у передаваемого имущества недостатки и иные характеристики, имеющие значение для его использовании.

Защита прав арендаторов

Часто бывает, что по каким-либо причинам нарушаются сроки внесения арендных платежей или у арендатора вовсе теряется возможность их уплаты.

Тогда арендодатель со своей стороны может:

• ограничить доступ в помещение;
• перестать осуществлять предусмотренное договором посредничество в предоставлении коммунальных и других услуг (электроснабжение, водоснабжение и канализация, вывоз мусора, охрана и т.д., что аналогично недопуску.

Эти две меры не всегда соответствуют условиям заключенного договора и закону. За период, в котором арендатор не имел возможности пользоваться имуществом, арендная плата взыскиваться не должна. Также необходимо подписать акт, фиксирующий факт лишения доступа. При отказе арендодателя от подписания такого акта, документ нужно отправить ему всеми доступными способами.

Если проблему не удалось урегулировать в переговорном порядке, арендодатель решает вопрос:

• о подготовке и подаче в суд иска о взыскании задолженности по договору аренды и штрафных санкций;
• о расторжении договора.

Во избежание дополнительных сложностей и для уменьшения сопутствующих издержек, арендатору рекомендуется вовремя обратиться к юристу по аренде.

Услуги юриста по аренде включают в себя согласование с арендодателем всех вопросов, в том числе таких как:

• уменьшение размера платы;
• предоставление арендных каникул;
• временный отказ от взыскания штрафов и пени;
• досрочное прекращение пользования арендуемым имуществом и расторжение договора и прочие аспекты, которые могут понадобиться в вашем случае.

Юрист по аренде коммерческой недвижимости защитит права арендатора, при необходимости поможет оспорить неправомерные действия арендодателя или неудовлетворительное решение суда.

Если арендатор отремонтировал арендуемое помещение

Обязанности сторон по содержанию переданного в аренду имущества установлены в главе 34 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 616 на арендодателя возложены обязанности по капитальному ремонту, а на арендатора — по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, осуществлению текущего ремонта, если стороны в договоре не предусмотрели иное распределение функций.

Когда арендатор за свой счет производит ремонт объекта аренды, произведенные улучшения могут быть отделяемыми (демонтируются без вреда для помещений) и неотделимыми (их демонтаж невозможен без вреда для арендуемого имущества, к ним, например относится проведение электропроводки, прокладка системы водоснабжения и т.п.).

Чтобы избежать спорных ситуаций в тех случаях, когда необходим ремонт, необходимо заранее внести в договор условия о том, кому будет принадлежать право собственности на такие улучшения после окончания срока аренды.

Консультация наших специалистов в СПб позволит разрешить спорные моменты.

Юридические услуги арендодателям

Большинство судебных разбирательств, инициируемых арендодателями, связано с возмещением ущерба, причиненного им длительной неуплатой денег со стороны арендаторов, либо с ухудшениями (порчей) арендованного имущества

В случае неплатежей гражданским законодательством предусмотрена следующая последовательность действий:

Сначала нужно документально зафиксировать нарушение договорных условий. Для этого составляется претензия, которая должна опираться на положения договора и содержать:

• указание периода просрочки;
• размер задолженности;
• предложение погасить ее в разумный срок;
• меры, которые будут приняты при неисполнении требования.

Если решить вопрос в претензионном порядке не получается, принимается решение об обращении в суд. Исковое заявление может включать в себя требование не только об уплате долга и штрафных санкций, но и о досрочном расторжении договора, если арендодатель заинтересован в прекращении правоотношений с арендатором-нарушителем.

На этапе заключения сделки сторонами может быть согласовано и внесено в договор условие о возможности его расторжении в одностороннем порядке. При этом должно быть четко прописано в случае каких нарушений возникает право на одностороннее расторжение, а также порядок и сроки уведомления об этом другой стороны.

Юристы адвокатского бюро в СПб проанализируют ситуацию и подскажут правильное решение. Первичное консультирование по телефону бесплатно. Мы защитим интересы и арендодателя, и арендатора. Чтобы узнать, сколько стоит консультация именно по вашему вопросу, звоните по номеру: +7 (926) 475-26-16 (24/7).