Взыскание неустойки с застройщика за просрочку

При нарушении застройщиками условий заключенных договоров долевого участия в строительстве дольщики имеют право на возмещение убытков и уплату штрафных санкций, предусмотренных российским законодательством и заключенными договорами. Основные меры по защите прав участников долевого строительства закреплены в федеральном законе №214-ФЗ от 30.12.2004 (в редакции от 14.02.2024) “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – закон № 214).

На протяжении многих лет одной из распространенных проблем в сфере жилищного строительства является срыв запланированных сроков завершения строек и сдачи построенных объектов в эксплуатацию. Статьей 6 закона № 214 предусмотрены меры, гарантирующие соблюдение прав участников долевого строительства при просрочках со стороны застройщика.

Срок передачи квартиры дольщику должен быть закреплен в договоре в виде определенной даты и не привязан ни к каким условиям.

Если строительство многоквартирного дома не укладывается в предусмотренный договором период, застройщик должен не позднее чем за два месяца до его окончания направить участнику долевого строительства информацию о задержке и предложение изменить договорные сроки. Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ внесение в договор изменений возможно по обоюдному соглашению сторон, если иное не установлено законом или договором. Дольщик вправе как подписать предлагаемое дополнительное соглашение о продлении, так и отказаться от подписания.

Согласно части 2 статьи 6 закона №214 при нарушении срока передачи объекта долевого строительства застройщик за каждый день просрочки уплачивает пени в размере 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Когда стороной ДДУ является гражданин, размер пени удваивается и составляет 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора.

По состоянию на июнь 2024 года ключевая ставка равна 16% (на этом уровне она держится с 18 декабря 2023 года). Таким образом, за задержку, например, на один месяц, застройщик должен будет заплатить дольщику примерно 3,3% от стоимости квартиры, что может составить значительную сумму, исчисляемую в сотнях тысяч рублей.

*Примечание: В связи с экономической ситуацией в 2023 и 2024 годах Правительство РФ установило некоторые особенности начисления и уплаты финансовых санкций по ДДУ.

Если застройщик задерживает срок передачи квартиры более двух месяцев, у дольщика возникает право на односторонний отказ от договора и получение всей внесенной за квартиру суммы, причем с уплатой процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 Гражданского кодекса РФ (статья 9 закона №214).

Неустойка с застройщика за просрочку может быть получена в претензионном порядке или через суд.

Претензия застройщику по неустойке по ДДУ

При нарушении застройщиком оговоренных договором сроков ему выставляется претензия с расчетом штрафных санкций (пени) и понесенных в связи с задержкой убытков (например, арендная плата за съем жилья на период просрочки).

Нужно иметь в виду, что юристы застройщика будут пытаться убедить вас подписать дополнительное соглашение об изменении сроков. Лучше, если для решения возникших вопросов и разногласий вами будет привлечен грамотный юрист по взысканию неустойки с застройщика по ДДУ.

Соблюдение досудебного порядка (выставление претензии) является обязательным шагом, предшествующим подготовке искового заявления и взысканию пени и убытков в суде.
Если претензионные требования застройщиком проигнорированы, не избежать судебного разбирательства.

За неисполнение требований дольщика (гражданина-потребителя) в добровольном порядке, суд при удовлетворении исковых требований дополнительно взыскивает с застройщика в пользу истца штраф – 50% от общего размера всех присужденных выплат (согласно статье 13 Закона РФ №2300-I “О защите прав потребителей”).

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ через суд

При обращении в суды общей юрисдикции дольщики, чьи права нарушены, освобождаются от уплаты государственной пошлины, рассчитываемой от размера исковых требований, не превышающих один миллион рублей; на остальную сумму иска (сверх 1 млн.руб.) пошлина начисляется (ч.2,3 ст.333.36 Налогового кодекса РФ).

В судебной практике встречаются случаи, когда сумма неустойки, затребованная истцом, снижается решением судьи, если застройщик обосновывает договорные нарушения действием не зависящих от него обстоятельств, например, ссылается на различные действия или бездействие государственных органов, контролирующих и согласовывающих строительство, или монополий, от которых зависит своевременное подключение к газо-, электро-, тепло- и водосетям.

Суды общей юрисдикции в Спб достаточно загружены, и процесс может растянуться на долгое время.

Иногда, чтобы ускорить судебное решение, гражданин-дольщик передает свое право требования юридическому лицу, заключив с ним договор цессии (ст. 388 Гражданского кодекса РФ), и тогда иск рассматривается в арбитражном суде, где сроки не так затянуты.

Юристы бюро помогут также в случаях обнаружения ненадлежащего качества построенных объектов. При обнаружении недостатков в квартире в новостройке необходимо сначала их зафиксировать с помощью фото, видеосъемки и с участием уполномоченного представителя организации-застройщика составить и подписать акт, досконально описывающий недочеты, подлежащие исправлению. В некоторых случаях для этого может потребоваться привлечение соответствующего специалиста или эксперта.

Обращаясь в наше адвокатское бюро, вы получаете гарантию полной защиты ваших прав и интересов.